Kiracım Kirayı Ödemiyor. Ne Yapmalıyım?
Konut veya çatılı işyeri olarak kiralanan gayrimenkulün kirasının ödenmemesi veya eksik ödenmesi sık karşılaşılan bir sorundur. Kiranın ödenmemesi veya eksik ödenmesi halinde kiraya verenler nasıl bir yol izlemelidir? Kiracı tahliye edilebilir mi? Ne kadar sürede tahliye edilebilir?
1- Kiraya Verenler Genel Olarak Ne Yapıyor?
Kiraya verenler, sıklıkla avukata danışmadan doğrudan noterden kiracıya kira borcunun ödenmediğine ilişkin ihtar göndermektedir. Bu işlem sonucunda; ihtarda temerrüt belirtiliyor ise kiracı temerrüde düşmekte ve bir haklı ihtar elde edilmektedir. Bu işlem kira ödenmemesi nedeniyle açılacak tahliye davası sürecini uzatmakta, kiracının tahliye edilebilmesi için, ayrıca bir kez daha kira ödememesi beklenmek zorunda kalınmaktadır. Kiracının kirayı ödememesi halinde kiraya verenlerin, noterden ihtar göndermelerini bu nedenle tavsiye etmiyoruz.
2- Tahliye ve Kira Tahsilatı Nasıl Sağlanmaktadır?
Kiracılık ilişkisinde kiracının esas borcu, kirayı ödeme borcudur. Kirayı ödememek ise tahliye sebebidir. Kirayı ödemeyen kişiye karşı tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılmalıdır. İcra takibine ödenmeyen kira tutarları eklenir ve kiracıdan talep edilir. Kiracının icra takibine 30 gün içinde ödeme yapmaması ve 7 gün içinde itiraz etmemesi halinde ödeme emri kesinleşir ve kira ödenmemesi nedeni ile tahliye davası yoluna gidilebilir. Kiracının ödeme emrine itiraz etmesi halinde ise, kira borçlarının ödenmediği mahkemede ispat edilir ve tahliye kararı alınır. Ödenmeyen kira borcu tutarı için ise haciz işlemleri uygulanacaktır.
3- Kirayı Ödeyeceğini Söylüyor Ancak Ödemiyor?
Kiracıya ilamsız icra takibi yapılmadıkça veya kirayı ödemediği için temerrüde düştüğünü belirten bir ihtar gönderilmediği müddetçe kiracının kira borcuna herhangi bir faiz işlemez. Kirayı ödemeyen kiracıya yasal işlem başlatılmaması veya geç başlatılması durumunda yüksek enflasyon ortamında satın alma gücü zamanla düşer ve borcunu ödemeyen kiracının lehine bir durum oluşur. Bu durumda kira borcunu ödemeyen kiracı kârlı çıkmaktadır. Yüksek enflasyon ortamı borçluların borcunu ödememe, geç veya eksik ödemesini teşvik ederek uyuşmazlık sayısını artırmaktadır.
4- Kiracı, Kiralananı Tahliye Etmesi Halinde Kira Borcundan Kurtulur Mu?
Kiracının kiralanan taşınmazı tahliye etmesi kiracıyı kira borcundan kurtarmaz. Kiracıya karşı haciz işlemleri tahliye sonrasında devam edecektir. Faiz ise önceki başlıkta belirttiğimiz gibi temerrüde düşürülen tarihten itibaren işleyecektir.
5- Kirayı Ödemeyen Kiracı Aynı Zamanda Aidatı Ödemedi Sorumlu muyum?
Aidat borçlarından kiracı ve mal sahibi birlikte sorumludur. Kiracının aidatı ödememesi aynı kira bedelinin ödenmemesi gibi tahliye nedenidir. Site veya apartman yönetimleri ise alacaklarını kolay tahsil etme amacıyla mal sahibinden aidat tutarını istemektedir. Kiracının ödemesi gereken aidat tutarını ödedikten sonra kiracıya ödediğiniz tutarı kira sözleşmesine dayanarak rücu edebilir, aidat ödenmediği için tahliye talep edebilirsiniz.
6- Kiracımı Tahliye Etmek İstemiyorum, Sadece Ödenmeyen Kira Bedellerini Tahsil Edebilir Miyim?
Ödenmeyen veya eksik ödenen kira bedelleri sebebi ile kiracınızı tahliye etmek zorunda değilsiniz. Yalnızca ödenmeyen kira bedellerinin tahsil edilmesi mümkündür. Bunun yanında kira bedeli ödenmediği için tahliye hakkınız da saklıdır.
7- Kiracımın Kira Bedelleri Düşük Kaldı, Kirayı Nasıl Yükseltirim?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin yıllık artırımı için tavan sınırı belirlenmiştir. Borçlar Kanunu'na göre: kira artış oranında TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) esas alınmaktadır. Bu oran, kira artışı için üst sınır niteliğindedir. Ancak enflasyon ve TÜFE oranının gerçek piyasa artışlarının altında kalması nedeniyle bir çok kira bedeli rayiç kira bedellerine göre oldukça düşük kalmaktadır. Kira bedelinin rayice göre düşük kaldığı durumlarda, kira bedeli hakkaniyete uygun şekilde mahkeme tarafından belirlenebilmekte, belirleme yapılırken; taşınmazın bulunduğu mahalle ve taşınmazın güncel koşulları, çevredeki rayiç kiralar dikkate alınarak, kanunda belirtilen sınırlamaya takılmaksızın, kira artışı yapılabilmektedir. Bu konu hakkında daha fazla bilgi için Kiracımın Kira Bedelleri Düşük Kaldı, Kirayı Nasıl Yükseltirim? konulu makalemizi inceleyebilirsiniz.
8- Kiracım Taşınmazın Zorunlu İhtiyacı Olduğunu Belirterek Bazı Harcamalar Yapmış, Rızam Olmadan Bu Bedelleri Kiradan Düşebilir mi?
Borçlar Kanunu'na göre kiraya verenin yazılı izni olmadan, kiralananda değişşiklik yapılmaması gerekir. Bu sebeple, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananda yapılan değişiklikler, kira bedelinden düşülemez. Buna dayanarak eksik ödenen kira bedelleri kiracıdan talep edilebilir ve taşınmazda yapılan değişikliklerin eski hale getirilmesi istenebilir.
9- Avukat Şart Mı? Avukatsız İşlemleri Yürütebilir miyim?
Avukat yasal olarak şart değildir. Uygulamada ise ilamsız icra takibi usüle uygun hazırlanmalı, tebligatlar usüle ve süreye uygun yapılmalı, borçlar doğru oranda ve zamanda faizlendirilmeli, icra takibinin kesinleştirme süresi ve dava açılış süreleri takip edilmeli, icra dairelerinde yapılan işlemler kontrol edilmeli ve yoğun olan büyükşehir icra dairelerinin işlemi yapması için uygulamada çaba sarf edilmesi gerekmektedir. Özet ile; yasal olarak işlemleri kendiniz yürütebilirsiniz ancak sorununuz en kısa zamanda çözülsün ve süreç sağlıklı sona ersin istiyorsanız kira konusunda uzman, özenli bir avukata ihtiyacınız bulunmaktadır.
Hukuki Süreç
Kiracınız kirayı ödemiyor ise bize başvurabilir, süreçlerin hızlı bir şekilde başlatılmasını sağlayabilirsiniz. Somut olaya göre yapılacak işlemler tarafınıza bildirilecek ve süreç sorunsuz şekilde çözümlenecektir.
Neden Tigin & Gençer?
Dava süreci başlangıcında müvekkil ile avukatlık sözleşmesi yapılmakta ve davanın özen, sorumluluk ve basiret ile yürütüleceği garanti altına alınmaktadır.
Hukuki sürecin işleyişi ve aşamaları müvekkile bildirilmekte, olası hukuki gelişmelerden müvekkil yazılı olarak haberdar edilmektedir.
