Kiracımın Kira Bedelleri Düşük Kaldı, Kirayı Nasıl Yükseltirim?
Konut ve işyeri kiralarında, kira bedelinin çevredeki rayiç kiralara kıyasla düşük kalması günümüzde sıkça karşılaşılan bir sorundur. Peki, gayrimenkul sahipleri bu durumda ne yapabilir? Kira bedeli nasıl artırılabilir? Kiracı bu nedenle tahliye edilebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin yıllık artırımı için tavan sınırı belirlenmiştir. Borçlar Kanunu'na göre: kira artış oranında TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) esas alınmaktadır. Bu oran, kira artışı için üst sınır niteliğindedir. Ancak enflasyon ve TÜFE oranının gerçek piyasa artışlarının altında kalması nedeniyle bir çok kira bedeli rayiç kira bedellerine göre oldukça düşük kalmaktadır. Kira bedelinin rayice göre düşük kaldığı durumlarda, kira bedeli hakkaniyete uygun şekilde mahkeme tarafından belirlenebilmekte, belirleme yapılırken; taşınmazın bulunduğu mahalle ve taşınmazın güncel koşulları, çevredeki rayiç kiralar dikkate alınarak, kanunda belirtilen sınırlamaya takılmaksızın, kira artışı yapılabilmektedir.
1- Kira Bedeli Rayice Oranla Düşük Kaldı, Nasıl Artırabilirim?
Kiracınızdan aldığınız kira bedeli, çevredeki benzer konut veya işyerlerinin güncel kira bedellerine kıyasla düşük kalıyorsa, kira tespit davası açarak mahkemeden, kira bedelinin rayiç değerine uygun şekilde artırılmasını talep edebilirsiniz.
Bu davadan önce, kira sözleşmesinin içeriğine göre kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekebilir. Sürecin doğru yürütülmesi, usul hatalarından kaynaklı hak kayıplarının önlenmesi açısından önemlidir. Bu nedenle, kira tespit davasının kira hukuku alanında deneyimli bir avukat tarafından takip edilmesi, hem zaman hem de maddi kayıpların önüne geçmek açısından en sağlıklı yoldur.
2- Kiracım Kira Zammını Düşük Yapabilir Mi?
Kira zammı, Borçlar Kanunu ile belirlenen tavan sınıra uymak kaydıyla, yazılı bir sözleşme ile veya sözlü olarak taraflar arasında belirlenebilir. Eğer kiraya veren ile kiracı arasında yapılmış yazılı bir kira sözleşmesi varsa ve bu sözleşmede geçerli bir artış şartı bulunuyorsa, kira zammı bu orana göre uygulanır. Eksik ödenen kira bedelleri, kiracıdan tahsil edilebilir ve bu durum, kiracının taşınmazdan tahliyesi için haklı bir sebep oluşturabilir.
3- Kira Bedelinin Düşük Kalması Sebebi İle Kiracımı Tahliye Edebilir Miyim?
Kiracı kiralarını eksiksiz ve zamanında ödüyorsa kira bedelinin düşük kalması kiracının çıkartılması için geçerli bir sebep değildir. Kiracı buna dayanılarak tahliye edilemez. Ancak Kira bedelinin rayiç ve hakkaniyete uygun bir tutara getirilmesi için kira tespit davası açılabilir. Kira tespit davalarının bir bu alanda uzman bir avukat takibi dava sürecinin mümkün olduğu kadar kısaltılmasını sağlayacaktır.
4- Kira Tespit Davasında Kira Bedeli Ne Kadar Artırılır, Rayiç Bedele Yükseltilir Mi?
Kira bedelinin çevredeki benzeri taşınmazlara oranla düşük kalması sebebi ile açılan kira tespit davasında; yeni kira bedeli hakkaniyete oranla mahkeme tarafından belirlenir. Mahkeme yeni kira kira bedelini tespit ederken, çevrede bulunan benzeri koşullara sahip taşınmazlara ödenen güncel kira bedellerini dikkate alır, ancak kiracınızın eski kiracı olması sebebi ile yeni belirlenecek olan kira bedelinde hakim tarafından hakkaniyet indirimi yapılabilir.
5- Kiracım Taşınmazın Zorunlu İhtiyacı Olduğunu Belirterek Bazı Harcamalar Yapmış, Rızam Olmadan Bu Bedelleri Kiradan Düşebilir Mi?
Borçlar Kanunu'na göre kiraya verenin yazılı izni olmadan, kiralananda değişiklik yapılmaması gerekir. Bu sebeple, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananda yapılan değişiklikler, kira bedelinden düşülemez. Buna dayanarak eksik ödenen kira bedelleri kiracıdan talep edilebilir ve taşınmazda yapılan değişikliklerin eski hale getirilmesi istenebilir.
6- Kira Tespit Davasında Mahkeme Süreci Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davalarının süresi, davanın hangi şehirde olduğuna, mahkemenin iş yüküne ve bilirkişi raporlarının hazırlanmasına bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Bu tür davalar genellikle 6 ay ila 1.5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Dava sürecinin avukat ile takibi süreci kısaltacak ve hak mahrumiyetlerini önleyecektir.
7- Yeni Kira Bedeli Ne Zaman Uygulanmaya Başlar?
Artırılacak olan kira bedeli, dava sürecinin başında usulüne uygun adımlar atılmışsa, davanın açıldığı kira döneminin başlangıcından itibaren talep edilebilir. Bu sayede, dava ne zaman sonuçlanırsa sonuçlansın, yeni kira bedeli davanın açıldığı yılın kira döneminin başından itibaren geçerli olur ve geriye dönük olarak da uygulanabilir. Bu nedenle, kira bedelleri rayiç kiralara göre düşük kalmışsa, vakit kaybetmeden uzman bir avukattan destek alarak kira tespit davası sürecine başlanması en doğru yaklaşım olacaktır.
8- Kiracının Kira Tespit Davasına İtiraz Hakkı Var Mıdır?
Kira tespit davaları, Borçlar Hukuku'ndan doğan, kiracı ile kiraya verenin taraf olduğu davalardır. Tüm özel hukuk davalarında olduğu gibi, davalı tarafın kendini savunma hakkı vardır. Kiracı; emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve diğer hususlarda itirazlarını mahkemeye sunabilir. Ancak, objektif kira bedelinin, bilirkişi raporu ve emsal kira sözleşmeleri ile belirleneceği unutulmamalıdır.
9- Avukat Şart Mı? Avukatsız İşlemleri Yürütebilir miyim?
Avukat yasal olarak şart değildir. Uygulamada ise tespit davası için önhazırlık yapılmalı kira sözleşmesinin durumuna göre kiracıya yasal süresi içinde ihtar çekilmeli tebligatlar usüle ve süreye uygun yapılmalı, yetkili arabulucuda usule uygun arabuluculuk tutanağı düzenlenmeli, dava yetkili ve görevli mahkemede açılmalı ve dava açılış süreleri takip edilmelidir. Özet ile; yasal olarak işlemleri kendiniz yürütebilirsiniz ancak sorununuzun en kısa süre içinde çözülmesi, zaman ve maddi kayıplarının ve hak kayıplarının önlenmesi için kira hukukunda uzman, özenli bir avukata ihtiyacınız bulunmaktadır.
Hukuki Süreç
Kira bedeliniz rayiç kira bedellerine göre düşük kaldıysa bize başvurabilir, süreçlerin hızlı bir şekilde başlatılmasını sağlayabilirsiniz. Somut olaya göre yapılacak işlemler tarafınıza bildirilecek ve süreç başından sonuna kadar sorunsuz şekilde neticelendirilecektir.
Neden Tigin & Gençer?
Dava süreci başlangıcında müvekkil ile avukatlık sözleşmesi yapılmakta ve davanın özen, sorumluluk ve basiret ile yürütüleceği garanti altına alınmaktadır.
Hukuki sürecin işleyişi ve aşamaları müvekkile bildirilmekte, olası hukuki gelişmelerden müvekkil yazılı olarak haberdar edilmektedir.
